Acheter avant de vendre : faut-il utiliser votre épargne ou prendre un prêt relais ?
Vous avez trouvé votre prochaine maison. Le problème : votre logement actuel n’est pas encore vendu.
Vous disposez peut-être d’épargne pour avancer, mais vous ne souhaitez pas mobiliser toute votre réserve. Attendre la vente pourrait aussi vous faire perdre le bien qui vous plaît.
Un prêt relais peut permettre de financer la transition entre les deux logements, sous réserve d’acceptation bancaire. Mais faut-il le privilégier, utiliser votre épargne ou combiner les deux ?
La bonne décision dépend du prix de vente réaliste de votre logement, de votre crédit en cours et du budget que vous pouvez supporter pendant la transition.
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Le prêt relais : faire le lien entre votre vente et votre achat
Le prêt relais est un financement temporaire permettant d’avancer une partie du montant attendu de la vente de votre logement.
Son capital est destiné à être remboursé grâce au produit de la vente. Un crédit immobilier amortissable peut le compléter si votre nouvel achat nécessite un financement supplémentaire.
La banque ne vous avance pas nécessairement la totalité du prix estimé. Elle examine notamment :
- la valeur du bien à vendre ;
- le capital restant dû sur votre crédit actuel ;
- l’avancement de la vente ;
- vos revenus et vos charges ;
- votre épargne et le coût du nouvel achat.
Votre maison est estimée à 300 000 € ? Cela ne signifie pas que vous pouvez disposer immédiatement de 300 000 € pour acheter.
Pour comprendre les mécanismes, consultez notre article sur le fonctionnement du prêt relais pour acheter avant de vendre.
Utiliser votre épargne : simple, mais avec quelles conséquences ?
Mobiliser votre épargne peut réduire le financement nécessaire et son coût.
Cependant, cette décision doit tenir compte de ce qu’il vous restera après l’achat.
Pendant plusieurs mois, vous pourriez devoir supporter les dépenses liées aux deux logements : crédits, assurances, charges, entretien et éventuels travaux.
Avant de choisir votre apport, demandez-vous :
« Si la vente prend plus longtemps que prévu, quelle réserve me permettra de tenir ? »
L’épargne destinée à votre cuisine ou à votre déménagement ne doit pas être confondue avec une réserve pour faire face aux imprévus.
Découvrez pourquoi utiliser tout son apport n’est pas toujours la meilleure stratégie.
Épargne ou relais : trois stratégies à comparer
Vous n’êtes pas obligé de choisir entre mobiliser toute votre épargne et la conserver intégralement.
| Stratégie | Intérêt principal | Point à vérifier | |---|---|---| | Mobiliser davantage d’épargne | Réduire le financement et son coût | La réserve restante pendant la transition | | Conserver davantage d’épargne et utiliser un relais | Préserver des liquidités | Le coût et la capacité à supporter les charges | | Combiner apport et relais | Ajuster le financement tout en gardant une réserve | L’équilibre entre mensualités et liquidités |
L’objectif est de financer votre prochain logement avec une transition financière supportable.
Un montage adapté doit fonctionner même si la vente ne se réalise pas aussi vite qu’espéré.
Exemple : acheter sans mobiliser toute sa réserve
Prenons un exemple fictif :
| Situation | Montant | |---|---:| | Valeur estimée du logement à vendre | 300 000 € | | Crédit restant à rembourser | 0 € | | Coût du nouvel achat, frais d’acquisition compris | 450 000 € | | Épargne disponible | 100 000 € |
Supposons qu’une banque accepte un relais de 210 000 €, correspondant ici à 70 % de la valeur estimée du logement.
Ce pourcentage est une hypothèse illustrative, pas une règle applicable à tous les établissements.
Deux montages peuvent alors être comparés :
| Financement | Épargne largement mobilisée | Réserve davantage préservée | |---|---:|---:| | Apport | 100 000 € | 40 000 € | | Prêt relais | 210 000 € | 210 000 € | | Crédit amortissable complémentaire | 140 000 € | 200 000 € | | Épargne restante avant frais de financement et dépenses ultérieures | 0 € | 60 000 € |
Le second scénario conserve davantage de liquidités, mais nécessite 60 000 € de crédit amortissable supplémentaire.
Il faut donc intégrer la mensualité correspondante, l’assurance, les frais et le coût du relais avant de décider.
Conserver une réserve présente un intérêt pratique ; cela entraîne aussi un coût qu’il faut mesurer.
À la vente, le relais sera remboursé. L’utilisation du solde du prix de vente pourra ensuite être examinée selon vos besoins et les conditions du crédit complémentaire.
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Combien coûte la période entre l’achat et la vente ?
Le coût du relais dépend notamment du montant avancé, du taux, de la durée réelle d’utilisation et des modalités de paiement des intérêts.
Pour illustrer l’effet du temps, prenons un relais de 210 000 € à un taux nominal hypothétique de 4 %, avec des intérêts payés mensuellement et un capital inchangé.
| Durée d’utilisation | Intérêts seuls | |---|---:| | 3 mois | 2 100 € | | 6 mois | 4 200 € | | 12 mois | 8 400 € |
Ces montants excluent l’assurance, les frais de dossier et de garantie. Ils ne correspondent pas à une offre bancaire.
Une vente plus lente augmente le coût du financement. Si les intérêts sont différés ou capitalisés, le calcul peut également être différent.
Votre budget doit donc être testé sur plusieurs durées, plutôt que sur une seule date de vente idéale.
Et si votre logement se vend moins cher ?
L’estimation du bien à vendre est un élément central du dossier.
Si votre montage suppose une vente à 300 000 €, que se passe-t-il si vous acceptez finalement 280 000 € ?
Le produit disponible après remboursement du relais sera inférieur. Cela peut réduire votre réserve finale ou limiter le remboursement anticipé envisagé du crédit complémentaire.
Avant de vous engager, faites examiner trois situations :
- une vente au prix retenu ;
- une vente à un prix inférieur ;
- une vente plus tardive.
Le financement doit garder une marge face aux incertitudes du marché.
Des estimations argumentées et une stratégie de commercialisation réaliste sont plus utiles qu’un prix élevé choisi uniquement pour rendre le projet possible.
Que se passe-t-il si la vente tarde vraiment ?
Le relais comporte une échéance contractuelle. La dette doit être remboursée selon les conditions du prêt.
Une prolongation ou une transformation du financement ne doit jamais être considérée comme acquise : elle dépend de l’accord de la banque et de votre situation.
Si les visites sont rares ou les offres trop basses, n’attendez pas l’approche du terme pour réagir. Faites le point avec votre agent immobilier, votre banque et votre courtier.
Préserver une épargne de sécurité peut vous aider à supporter certaines dépenses. Cela ne remplace pas le remboursement du relais à son échéance.
Vous remboursez encore un crédit sur le logement à vendre ?
Le capital restant dû doit être intégré dès le début de l’étude.
Le prix de vente ne sera pas entièrement disponible pour votre prochain achat : il faudra tenir compte du remboursement du crédit et des frais éventuels.
Demandez votre tableau d’amortissement et les conditions de remboursement anticipé. La transférabilité du prêt peut aussi être vérifiée, mais elle ne doit pas être supposée possible.
Service Public explique les règles à connaître pour vendre un logement avant d’avoir remboursé son crédit immobilier.
Quels documents préparer pour votre achat avant la vente ?
Pour commencer l’étude, rassemblez notamment :
- les estimations du logement à vendre ;
- le mandat de vente ou le compromis, s’il existe ;
- le tableau d’amortissement du crédit actuel ;
- les informations sur le nouveau bien ;
- vos justificatifs de revenus ;
- vos relevés de comptes et justificatifs d’épargne ;
- les devis de travaux éventuels.
Précisez également la somme que vous souhaitez conserver pendant la transition et après la vente.
Vous avez déjà signé pour votre prochain logement ? Découvrez quand contacter un courtier après un compromis signé.
CAP HORN CONSEILS : préparer la transition entre vos deux logements
Vous changez de résidence principale à Lille, à Bailleul, à Méteren, dans les Hauts-de-France ou ailleurs en France ?
Guillaume Horn, fondateur de CAP HORN CONSEILS, vous accompagne dans l’analyse de votre projet et la préparation de votre financement.
Son expérience bancaire depuis 2007 nourrit une approche globale : le logement vendu, le nouvel achat, vos revenus, vos crédits et l’épargne à préserver.
L’étude porte sur deux budgets : celui que vous supporterez avant la vente et celui qui restera après.
Les garanties de l’assurance emprunteur doivent également être examinées. Découvrez comment choisir votre assurance emprunteur.
Questions fréquentes
Peut-on acheter avant de vendre sans utiliser toute son épargne ?
Cela peut être possible avec un financement adapté, sous réserve de vos revenus, de la valeur du bien à vendre et des critères bancaires. Un apport peut néanmoins être demandé.
Le prêt relais finance-t-il tout le nouvel achat ?
Pas nécessairement. Il avance une partie de la valeur retenue du bien à vendre. Un apport ou un crédit amortissable peut compléter le financement.
Faut-il déjà avoir signé un compromis de vente ?
Cela dépend de l’établissement et du dossier. L’avancement de la vente peut influencer le montant du relais et les conditions d’acceptation.
Dois-je utiliser tout le solde de la vente pour réduire mon nouveau crédit ?
Il faut examiner vos besoins et le contrat de prêt. Un remboursement anticipé peut réduire votre dette, tandis que conserver des liquidités peut répondre à d’autres objectifs. Des indemnités peuvent être applicables.
Votre prochaine maison est trouvée ? Faites étudier la transition
Avant de mobiliser votre épargne ou de renoncer au bien, comparez les possibilités de financement.
Présentez votre achat, le logement à vendre, votre crédit actuel et la réserve que vous souhaitez conserver.
Dans le parcours d’étude, sélectionnez « Particulier » et précisez que vous souhaitez acheter avant de vendre.
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*Par Guillaume Horn, fondateur de CAP HORN CONSEILS.*
*Exemples fictifs et simulations illustratives, sans valeur d’offre de crédit. Montants, garanties et conditions soumis à l’étude du dossier et à l’acceptation d’un établissement prêteur.*
*Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.*