Que contient un compromis de vente ? Les 12 points à vérifier avant de signer
Vous avez trouvé votre maison ou votre appartement.
Votre offre d'achat a été acceptée et l'agence immobilière ou le notaire vient de vous transmettre un projet de compromis de vente.
Vous ouvrez le document.
30 pages. Parfois davantage.
Des termes juridiques, des annexes, des dates, des montants et des clauses que vous n'avez pas forcément l'habitude de lire.
Mais savez-vous exactement ce que vous allez signer ?
Un compromis de vente n'est pas une simple réservation du logement. Il engage le vendeur et l'acquéreur, sous réserve notamment des conditions prévues au contrat et des protections légales applicables.
Voici les 12 éléments que je vous conseille de vérifier.
1. L'identité du vendeur et de l'acquéreur
Le compromis identifie les personnes qui vendent et celles qui achètent.
Il précise notamment leur état civil et leur situation juridique.
C'est important, particulièrement lorsque l'achat est réalisé à deux, par une SCI ou dans le cadre d'une succession.
Vérifiez que les informations correspondent bien à votre situation.
2. La description exacte du bien immobilier
Adresse, références cadastrales, superficie, dépendances, lots de copropriété…
Le compromis doit permettre d'identifier précisément le bien vendu.
Vous achetez une maison avec garage ?
Un appartement avec cave ou parking ?
Vérifiez que ces éléments figurent bien dans les documents.
Une dépendance présentée pendant la visite ne doit pas être considérée comme incluse sans vérification.
3. Le prix de vente et les frais
Le compromis indique le prix convenu entre le vendeur et l'acquéreur.
Il précise également les modalités de paiement et, le cas échéant, les honoraires d'agence.
Mais attention : le prix affiché n'est pas le budget total de votre acquisition.
Vous devez également anticiper les frais d'acquisition, les éventuels travaux, les frais de garantie et les autres coûts liés au financement.
C'est précisément pour cela que je recommande de faire étudier son budget avant de signer.
4. Le dépôt de garantie
Lors de la signature, il peut vous être demandé de verser une somme, souvent appelée dépôt de garantie.
Son montant et les modalités de versement doivent être précisés.
Il ne s'agit pas d'une somme automatiquement perdue si la vente n'aboutit pas.
Sa restitution dépend notamment des circonstances et des clauses du compromis.
Avant de verser quoi que ce soit, vérifiez à qui les fonds sont destinés et dans quelles conditions ils seront conservés.
5. La condition suspensive d'obtention de prêt
C'est le point sur lequel j'attire particulièrement votre attention en tant que courtier immobilier.
Si vous achetez avec un crédit, le compromis doit notamment préciser les caractéristiques du financement recherché.
On peut y retrouver :
- Le montant du prêt.
- Sa durée.
- Le taux d'intérêt maximal.
- Le délai prévu pour obtenir le financement.
- Les démarches ou justificatifs exigés.
Pourquoi est-ce si important ?
Parce que les demandes bancaires doivent être cohérentes avec les conditions inscrites au compromis.
Un exemple
Vous prévoyez d'emprunter 220 000 € sur 25 ans.
Mais votre compromis mentionne des caractéristiques différentes de celles nécessaires à votre projet.
Cette incohérence peut compliquer l'appréciation de vos démarches si le financement est refusé.
Mon conseil : faites vérifier la cohérence de votre plan de financement avant la signature du compromis.
Et si vous avez déjà signé, faites-le examiner rapidement.
6. Les autres conditions suspensives
Le financement n'est pas la seule condition pouvant figurer dans un compromis.
Selon le projet, le contrat peut notamment prévoir des conditions liées :
- À l'absence d'exercice d'un droit de préemption.
- À l'obtention d'une autorisation administrative.
- À certains éléments d'urbanisme.
- À la réalisation d'une autre opération, si les parties l'ont expressément prévu.
Toutes les ventes ne comportent pas les mêmes conditions.
Il faut donc examiner celles qui s'appliquent réellement à votre achat.
7. Les délais à respecter
Un compromis contient plusieurs dates importantes.
Par exemple :
- Le délai légal de rétractation de l'acquéreur lorsqu'il s'applique.
- Les éventuelles dates limites de dépôt des demandes de financement.
- L'échéance de la condition suspensive de prêt.
- La date envisagée pour la signature de l'acte authentique.
Pour un acquéreur non professionnel d'un logement, le délai légal de rétractation est en principe de 10 jours calendaires.
Concernant le financement, la condition suspensive doit prévoir une durée minimale d'un mois. En pratique, elle est souvent fixée à 45 ou 60 jours.
Ne confondez pas la date limite d'obtention du prêt avec la date de signature chez le notaire.
Ce sont deux échéances différentes.
8. Les diagnostics immobiliers
Le vendeur doit fournir les diagnostics requis selon la nature du bien.
Le dossier peut notamment contenir :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Les diagnostics amiante ou plomb.
- Les contrôles des installations de gaz et d'électricité.
- L'état des risques.
- D'autres documents selon la localisation et les caractéristiques du logement.
Ces informations peuvent avoir un impact sur votre budget.
Un logement nécessitant des travaux énergétiques importants n'a pas les mêmes conséquences financières qu'un bien immédiatement habitable.
9. Les informations relatives à la copropriété
Vous achetez un appartement ?
Ne vous arrêtez pas à la mensualité du crédit.
Le compromis et ses annexes peuvent comporter des informations essentielles sur la copropriété :
- Le montant des charges.
- Les travaux votés.
- Les procès-verbaux d'assemblée générale.
- Le règlement de copropriété.
- La situation financière de la copropriété.
Une façade à rénover ou une toiture à refaire peut représenter un coût important.
Votre capacité à acheter doit aussi tenir compte de votre capacité à conserver le logement.
10. Les servitudes et la situation juridique du bien
Le compromis peut mentionner des servitudes ou des contraintes affectant le bien.
Il peut également préciser certains éléments relatifs à l'urbanisme, à l'occupation ou à la situation hypothécaire.
Vous envisagez une extension ?
Vous souhaitez transformer un garage en pièce habitable ?
Ne partez pas du principe que tout sera automatiquement autorisé.
Faites vérifier les règles applicables avant de vous engager.
11. La date de libération du logement
À quel moment pourrez-vous réellement récupérer les clés ?
Le compromis précise les modalités prévues pour la délivrance du bien.
C'est particulièrement important si le vendeur doit lui-même acheter un autre logement.
Dans une vente en cascade, le report d'une signature peut avoir des conséquences sur plusieurs familles.
J'ai déjà rencontré des situations où un financement préparé trop tardivement a compliqué tout un calendrier immobilier.
Une acquisition ne concerne pas seulement une banque et un emprunteur : elle implique parfois plusieurs ventes qui doivent s'enchaîner.
12. Les clauses pénales et les conséquences d'un désistement
Le compromis peut prévoir des conséquences financières lorsqu'une partie ne respecte pas ses engagements.
Il peut notamment contenir une clause pénale.
Attention : le délai légal de rétractation et la non-réalisation régulière d'une condition suspensive obéissent à des règles particulières.
Vous ne pouvez donc pas conclure qu'un dépôt de garantie sera forcément conservé, ni qu'il sera toujours restitué, sans examiner la situation.
En cas de doute, interrogez votre notaire avant de signer.
Les 5 informations que je vérifie en priorité pour votre crédit immobilier
En tant que courtier, je ne remplace pas le notaire dans l'analyse juridique de votre compromis.
En revanche, je peux examiner la cohérence des caractéristiques du financement avec votre projet.
Je regarde notamment :
1. Le montant du prêt : correspond-il au financement réellement nécessaire ? 2. La durée envisagée : est-elle adaptée à votre situation ? 3. Le taux maximal prévu : permet-il une recherche bancaire cohérente ? 4. La date limite d'obtention du prêt : combien de temps reste-t-il ? 5. Les particularités de l'opération : travaux, vente d'un autre bien, apport provenant d'une cession, situation professionnelle particulière…
Ce travail peut éviter de découvrir trop tard une difficulté qui aurait pu être anticipée.
Faut-il contacter un courtier avant ou après le compromis ?
Les deux sont possibles.
Mais le meilleur moment reste généralement avant la signature.
Pourquoi ?
Parce qu'une étude de financement préalable permet de mieux connaître votre budget, votre apport et les caractéristiques du prêt que vous allez rechercher.
Si vous avez déjà signé votre compromis, vous pouvez également me contacter.
Dans ce cas, l'objectif est d'examiner rapidement votre situation et le calendrier disponible.
Vous avez reçu votre compromis ? Parlons de votre financement
Après plus de 15 ans dans le secteur bancaire, je sais qu'un projet immobilier se joue parfois sur des détails que l'on n'avait pas anticipés.
Chez CAP HORN CONSEILS, je vous accompagne dans la préparation et la recherche de votre crédit immobilier.
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Guillaume Horn Fondateur de CAP HORN CONSEILS Plus de 15 ans d'expérience bancaire ORIAS n° 25001212
*Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.*
*Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.*