Compromis signé fin août, rendez-vous bancaire en septembre… et vente chez le notaire reportée
« Je verrai ça après mes vacances. »
C'est une phrase que j'entends régulièrement lorsqu'un acquéreur vient de signer son compromis de vente.
Après tout, le bien est trouvé, le prix est négocié, le vendeur a accepté. On a envie de souffler un peu.
Sauf que la signature du compromis ne marque pas la fin des démarches. Elle déclenche aussi le calendrier du financement.
Je vais vous raconter une situation concrète, dont j'ai volontairement retiré les éléments permettant d'identifier les personnes.
Vous allez voir : aucune catastrophe spectaculaire. Juste une succession de petits contretemps.
Et pourtant, à la fin, une vente immobilière a dû être reportée.
Fin août : le compromis est signé
Mon client signe son compromis de vente à la fin du mois d'août.
Il connaît bien son banquier. Il lui fait confiance depuis plusieurs années.
Il prévoit donc de lui confier son financement immobilier.
Mais les vacances arrivent.
Il décide de s'occuper du prêt à son retour.
Première difficulté : le temps continue de passer, même lorsque le dossier n'a pas encore été déposé.
Retour de vacances : le banquier est absent
À son retour, mon client contacte son conseiller bancaire habituel.
Pas de chance : lui aussi est en vacances.
Son assistante lui propose un rendez-vous quinze jours plus tard.
Mon client accepte.
Il n'a pas l'impression d'être en retard. Il a déjà un rendez-vous, sa banque le connaît et son projet lui paraît finançable.
Mais pendant ces quinze jours, aucune instruction complète du dossier n'a encore commencé.
Jour du rendez-vous : il manque des documents
Le rendez-vous arrive enfin.
Le conseiller découvre le projet et passe en revue les justificatifs.
Il manque plusieurs pièces.
Mon client décide de profiter du week-end pour les retrouver.
Il transmet finalement les documents par courrier électronique, plutôt que par la messagerie sécurisée de la banque.
À ce stade, quelques jours supplémentaires viennent encore de s'écouler.
Un dossier de crédit ne peut pas avancer correctement si les pièces nécessaires à son analyse ne sont pas réunies.
Le lundi : le banquier tombe malade
Nouvel imprévu.
Le conseiller bancaire est absent pour raisons de santé.
Il ne revient que le jeudi.
Entre-temps, le courriel contenant les documents n'a pas été consulté.
Je précise une chose : il ne s'agit pas de reprocher à un conseiller d'être malade.
Cela peut arriver à tout le monde.
Mais lorsqu'un dossier dépend d'une seule personne, une absence imprévue peut avoir des conséquences sur le calendrier.
Le conseiller reprend finalement le dossier et commence son instruction le vendredi.
Le dossier part en garantie… puis revient pour complétude
Une fois l'analyse bancaire engagée, le financement doit encore passer par l'organisme de caution.
Dans cette situation, il s'agit de Crédit Logement.
Le dossier reste en attente d'éléments complémentaires.
Nouvelle étape, nouvelle attente.
L'accord intervient finalement le mercredi suivant.
Mon client pense alors avoir franchi la dernière difficulté.
Pas tout à fait.
L'assurance emprunteur demande des examens médicaux
Compte tenu du montant du financement et des règles de souscription applicables à son dossier, l'assurance emprunteur demande des examens médicaux.
Il faut organiser les démarches et attendre la décision de l'assureur.
Heureusement, l'accord d'assurance est obtenu le vendredi.
Le samedi, la banque contacte mon client pour poursuivre la validation de l'offre de prêt.
Tout semble enfin rentrer dans l'ordre.
Mais le calendrier initial de la vente est désormais trop serré.
Et recevoir une offre de prêt ne signifie pas pouvoir signer immédiatement chez le notaire : il faut notamment respecter le délai légal de réflexion de dix jours.
Résultat : une signature chez le notaire reportée
Mon client préfère finalement décaler la signature de son acquisition.
Ce choix peut sembler anodin.
Après tout, quelques jours ou quelques semaines de plus, qu'est-ce que cela change ?
Dans son cas, beaucoup de choses.
Son achat dépendait aussi de la vente de sa maison.
C'est ce qu'on appelle une vente en cascade.
Il vendait son logement pour pouvoir acheter le suivant.
Et les acquéreurs de sa maison avaient, eux aussi, leur propre calendrier.
En reportant son acquisition, il a dû trouver une solution pour ses acheteurs afin de gérer les conséquences du décalage.
Une difficulté de financement sur un dossier peut donc avoir des répercussions sur plusieurs transactions.
C'est précisément ce que l'on oublie lorsqu'on se dit : « Je m'occuperai du crédit plus tard. »
Qu'aurait changé un accompagnement par un courtier immobilier ?
Je ne prétends pas qu'un courtier peut empêcher un conseiller bancaire de partir en vacances, accélérer systématiquement un organisme de caution ou supprimer les formalités médicales d'assurance.
Ce serait faux.
En revanche, il peut préparer le dossier avant sa présentation à la banque.
C'est une différence importante dans ma manière de travailler.
1. Je vérifie les pièces avant de présenter le financement
Lorsque j'étudie un dossier, je cherche à identifier les justificatifs nécessaires dès le départ.
S'il manque un document, je le demande avant de solliciter l'établissement bancaire.
L'objectif est simple : présenter un dossier cohérent, documenté et exploitable.
Cela ne garantit pas qu'aucune pièce complémentaire ne sera demandée, mais permet d'éviter certains allers-retours prévisibles.
2. Je travaille avec des interlocuteurs dédiés aux prescriptions
Selon les établissements partenaires et les circuits auxquels j'ai accès, je peux présenter les dossiers à des services spécialisés dans les financements apportés par les courtiers.
Ces équipes connaissent les modalités de traitement des dossiers transmis par les intermédiaires.
Le financement suit ensuite ses étapes d'analyse, de contrôle et de validation.
Ce circuit ne garantit ni un accord ni un délai plus court dans tous les cas.
Mais une présentation structurée peut faciliter l'étude du dossier.
3. J'anticipe les étapes qui peuvent prendre du temps
Garantie bancaire, assurance emprunteur, situation professionnelle particulière, vente d'un autre bien…
Ces éléments doivent être identifiés le plus tôt possible.
Un financement ne se résume pas à un taux et à une mensualité.
Il faut aussi tenir compte de toutes les étapes nécessaires pour arriver jusqu'à la signature définitive.
Vous avez signé votre compromis ? Ne faites pas cette erreur
Si je devais retenir une seule leçon de cette histoire, ce serait celle-ci :
Ne confondez pas « mon banquier connaît mon dossier » avec « mon financement est prêt ».
Ce sont deux choses très différentes.
Même lorsque votre situation financière est solide, un dossier doit être constitué, analysé, validé et faire l'objet d'une offre de prêt.
Et chaque étape peut demander du temps.
Alors, si vous venez de signer votre compromis de vente, voici mon conseil :
Ne laissez pas passer deux ou trois semaines avant de commencer vos démarches.
Vérifiez immédiatement la date limite prévue dans votre condition suspensive d'obtention de prêt.
Et si votre achat dépend de la vente de votre logement actuel, signalez-le dès le départ.
Mon conseil après plus de 15 ans dans le secteur bancaire
Je connais le fonctionnement des établissements bancaires et les contraintes de traitement des dossiers.
C'est aussi pour cela que je privilégie une préparation rigoureuse avant leur présentation.
Chez CAP HORN CONSEILS, mon rôle n'est pas simplement de transmettre une demande de crédit.
C'est de comprendre votre projet, d'identifier les points de vigilance et de préparer votre financement en tenant compte de votre calendrier immobilier.
Que vous achetiez à Lille, à Valenciennes, à Dunkerque, ailleurs dans les Hauts-de-France ou partout en France, je peux vous accompagner principalement à distance.
Votre compromis est signé depuis quelques jours ?
Ne laissez pas les semaines défiler avant de faire le point sur votre financement.
**Envoyez-moi votre compromis : faisons le point sur votre crédit immobilier**
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Guillaume Horn Fondateur de CAP HORN CONSEILS Plus de 15 ans d'expérience dans le secteur bancaire ORIAS n° 25001212
*Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.*
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